Die eigene Wohnung über Airbnb vermieten: Das sind unsere Erfahrungen

Jürgen hat schon mit Anfang zwanzig ein Haus mit drei Wohnungen gebaut. Eine Wohnung ist dauerhaft vermietet, eine bewohnt Jürgen's Mutter und eine Wohnung bewohnen normalerweise wir. Da dieses Haus Jürgen's Eigentum ist, müssen wir auch keinen Vermieter oder die anderen Hausbewohner fragen, ob wir unsere Wohnung über Airbnb vermieten dürfen. 

Als wir uns vor etwas über zwei Jahren selbstständig gemacht haben und seit diesem Zeitpunkt sehr viel unterwegs sind, ist unsere eigene Wohnung immer leer gestanden. Trotzdem mussten wir an unseren Reisezielen auch unsere Unterkunft bezahlen und hatten somit zusätzliche Kosten.

Das System von Airbnb war uns natürlich bekannt, da wir selbst auch immer wieder darüber gebucht hatten und positive Erfahrungen gemacht haben.

Letztes Jahr haben wir bei einem Wohnungsputz fest gestellt, wie wenige Sachen wir nur besitzen, die keiner "sehen" oder verwenden dürfte. Unser persönliches Hab und Gut haben wir sowieso sehr eingeschränkt, da wir ja auf Reisen auch alles dabei haben müssen. Entweder reisen wir mit dem Flugzeug oder mit unserem VW Bus Luigi.

In unserer Wohnung selbst haben wir genau noch zwei Kartons mit privatem Zeug, das meiste davon sind Buchhaltungs- und andere persönliche Unterlagen. Diese zwei Kartons mit privaten Habseligkeiten haben wir in 30 Minuten gepackt und bewahren sie in einem anderen Raum im Haus auf. Somit ist unsere Wohnung in nur 30 Minuten von privaten Sachen befreit und kann vermietet werden, wenn sie geputzt ist.

Nach diesem Check unserer privaten Dinge, waren wir uns einig, dass wir künftig unsere eigene Wohnung über Airbnb vermieten wollten. 

Moralische Bedenken bei der Vermietung über Airbnb haben wir keine, das es sich um unsere eigene Wohnung handelt, die nicht zum Zwecke der Airbnb Vermietung gebaut wurde, sondern einfach genützt werden sollte, wenn wir nicht da sind, um unsere Reisekosten zu mindern. Die Vermietung während so genannter "Leerstände" entspricht auch dem ursprünglichen Zweck von Airbnb.

Ich habe vorab mit einer Bekannten telefoniert, die selbst über Airbnb vermietet und mir einige Tipps gegeben hat.

Die ersten Punkte, die man bei der Vermietung der eigenen Wohnung über Airbnb beachten sollte, sind die gesetzlichen Vorgaben der jeweiligen Stadt/des Bundeslandes, die steuerlichen Vorgaben und die Vorgaben des lokalen Tourismusverbandes. 

Unser erster Gang führte uns zu unserem Steuerberater, der uns beraten hat, was wir im Hinblick auf die Vermietung steuerlich beachten müssen. 

Schritt zwei war der Gang zum Gemeindeamt. Dort haben wir uns als Privatvermieter eintragen lassen. (Wir leben in Österreich, bitte beachte die gesetzlichen Vorgaben in deinem Land/Bundesland/Stadt.)

Das Gemeindeamt hat unsere Daten an den örtlichen Tourismusverband weitergegeben. Vom Tourismusverband erhielten wir die Zugangsdaten zum System, in dem die Gästedaten erfasst werden. Die Erfassung der Gästedaten dient als Grundlage zur Berechnung der Höhe der Tourismusabgabe (Kurtaxe). Die Höhe der Tourismusabgabe oder Kurtaxe wird vom jeweiligen Tourismusverband vorgeschrieben. Wir erhalten dann eine monatliche Rechnung für die Kurtaxe, die im laufenden Monat angefallen ist.

In unserem Fall waren das die ersten Schritte, die wir in unserem Wohnort für die Vermietung erfüllen und abklären mussten.

Ob du deine Wohnung über Airbnb vermieten darfst, musst du selbst abklären. Selbst wenn du eine Mietwohnung hast, kannst du mit dem Vermieter besprechen, ob du beispielsweise ein Zimmer untervermieten darfst. Viele Vermieter werden dies zwar ablehnen, aber einen Versuch ist es wert. 

Bei Eigentumswohnungen sieht die Sache wieder anders - bitte kläre das in jedem Fall vorher genau ab, ob und wie lange du deine Wohnung über Airbnb vermieten darfst.  

Im nächsten Schritt haben wir unsere Wohnung fotografiert und ein Wohnungsinserat auf Airbnb eingerichtet. Ein Profil hatten wir schon von unseren eigenen Buchungen auf Airbnb, somit mussten wir dort nur mehr die Gastgeberparameter ausfüllen.

Darunter fallen Dinge wie Steuerdetails, eine Bankverbindung zur Überweisung der Mieteinnahmen und alle Informationen zu dir selbst. Bitte beachte, dass es bei Airbnb auch um den Communityfaktor geht. Der Mieter will nicht nur Details zur Wohnung oder zum Zimmer finden, sondern auch nähere Infos zum Vermieter. Umgekehrt gilt dies natürlich genauso. Ein vertrauenswürdiges Foto und eine nette Beschreibung von dir sind sehr hilfreich. 

Im nächsten Schritt gibst du alle Details zur Wohnung oder dem vermieteten Zimmer ein. Sei dabei so spezifisch wie möglich! Wir haben bespielsweise am Anfang nicht erwähnt (weil es uns nicht wichtig erschien oder wir nicht daran dachten), dass unsere Wohnung die mittlere von drei Wohnungen ist. Ein Gast hat diese bei der Abreise diese fehlende Angabe kritisiert, weil sie die Wohnung nicht gebucht hätten, wenn sie gewusst hätten, dass darüber noch eine Wohnung liegt. Das mag für die meisten irrelevant sein, aber je detaillierter du alles angibst, desto weniger läufst du Gefahr, dass sich daran jemand stört. 

Versuche nichts zu verschleiern, denn das Airbnb System läuft über Bewertungen. Du bewertest den Mieter und der Mieter bewertet wiederum dich als Vermieter. 

Je mehr sehr gute Bewertungen du erhältst, desto besser wird dein Inserat wahr genommen und auch bei der Suche ausgeliefert. 

Du hast auf Airbnb auch die Möglichkeit anzugeben, ob sich Tiere in der Wohnung oder im Haus befinden und ob die Wohnung für Kinder geeignet ist. In unserem Fall ist die Wohnung nicht für Kinder geeignet und das haben wir auch so vermerkt. Du kannst die Höchstanzahl an Gästen limitieren - in unserem Fall passen höchstens zwei Gäste in die Wohnung. 

Im Backend kannst du auch Sachen zur Umgebung hinterlegen und auch Restaurantempfehlungen. Je mehr Details zur Wohnung und der Umgebung du in dein Inserat packst, desto weniger Fragen werden bei den Gästen auftreten.

Dein Inserat solltest du sowohl in Deutsch als auch in Englisch eingeben um eine größere Zielgruppe zu erreichen. Bisher hatten wir ca. 60% deutschsprachige Gäste und 40% internationale Gäste.

Der Airbnb Buchungskalender und die Preiseinstellungen:

Im nächsten Schritt befüllst du deinen Buchungskalender. Das Airbnb System ist wirklich sehr schlau und einfach aufgesetzt. Du musst keine Ausbildung an der Hotelrezeption haben, um über Airbnb vermieten zu können.

• Im Kalender trägst du ein, an welchen Tagen das Zimmer oder die Wohnung verfügbar ist. Du kannst auch einzelne Tage blocken, wenn du zum Beispiel an einem bestimmten Tag keine Anreisen möchtest. Den Kalender solltest du immer im Auge haben, denn - je nach Einstellung - schaltet Airbnb drei oder sechs Monate vor einer möglichen Anreise den Tag frei, wenn du diesen nicht geblockt hast. Wenn du eine Zeitlang nicht vermieten möchtest, dann kannst du dein Inserat auf "inaktiv" stellen. 

• Airbnb verfügt über eine Yielding-Funktion. Du kannst einen Mindestpreis und einen Höchstpreis pro Nacht eingeben und je nach Nachfrage in deiner Region setzt Airbnb den Preis zwischen Mindest- und Höchstpreis an. Wir verwenden diese Funktion meistens. Airbnb weist dich auch darauf hin, welche Preise andere Vermieter in deiner Region festlegen und ob du viel zu hoch bist.

• Mindestaufenthaltsdauer festlegen: Wir setzen meist drei Tage als Mindestaufenthaltsdauer an - im Juli und August zur Hauptsaison in unserer Region mindestens fünf Nächte. 
  Du kannst natürlich auch festlegen, dass Gäste täglich an- und abreisen könnten, aber beachte dann auch den Reinigungsaufwand fürs Putzen, Bettwäsche und Handtücher wechseln. Derselbe Reinigungsaufwand entsteht auch, wenn der Gast drei Tage bleibt. Dadurch verlierst du zwar womöglich einige Buchungen für nur eine Nacht, aber ersparst dir zuviel Reinigungswand.

• Im Airbnb Backend kannst du auch festlegen, wie viele Tage vorher ein Gast buchen kann. Wir haben hier zwei Tage eingestellt, somit bleibt noch genügend Zeit um die Wohnung zu reinigen.

• Die Höhe der Reinigungskosten kannst du selbst festlegen. Im Schnitt legt man je nach Größe des Objekts zwischen € 20,- und € 60,- fest. Manche hinterlegen keinen Reinigungskosten, da Airbnb in seinen AGB vermerkt hat, dass man die gemietete Wohnung so übergeben muss, wie man sie vorgefunden hat. In der Praxis wird dies nie so sein, denn der Mieter wird kaum die Bettwäsche und die Handtücher waschen oder das Bad blitzblank putzen. Deshalb ist eine Reinigungsgebühr sinnvoll, aber wenn du eine erhebst, dann geh auch davon aus, dass der Mieter die Wohnung "benutzt" übergibt.

• Für Beschädigungen kannst du eine Kaution hinterlegen. Bei der Schlüsselübergabe solltest du die Wohnung kurz kontrollieren, ob die etwas auffällt. Grobe Beschädigungen solltest du so schnell wie möglich im Airbnb System melden und mit Fotos dokumentieren, damit du auch auf jeden Fall eine Entschädigung erhältst.
  Wir haben bis jetzt noch keine schlechten Erfahrungen mit Beschädigungen gemacht. Zwei Gäste haben jeweils ein Weinglas zerbrochen, uns dies aber sofort mitgeteilt und ein paar Euros für den Kauf eines neuen Weinglases angeboten. Dadurch, dass sowohl Mieter als auch Vermieter bewertet werden, legt jeder darauf Wert, sich bestmöglich zu verhalten. Ausnahmen bestätigen die Regel. 

• Im System hinterlegst du auch, ob Gäste zuerst eine Buchungsanfrage stellen müssen oder ob sie gleich buchen dürfen. Wenn der Gast zuerst anfragen muss, dann entgehen dir womöglich einige Buchungen, aber du hast mehr Kontrolle über die Gäste als bei Sofortbuchungen, die du nicht mehr ablehnen kannst. 
  Wenn du Sofortbuchungen zulässt, dann kannst du hinterlegen, dass der Gast mindestens eine Bewertung bei Airbnb haben muss sowie einen gültigen Ausweis, eine Mailadresse und eine Telefonnummer bei Airbnb eintragen muss. 
  Objekte, die die Sofortbuchung zulassen und noch dazu viele Zeiträume frei schalten, werden meist weiter vorne gelistet. 

•  Stornofristen: Je flexibler deine Stornobedingungen für Gäste sind, desto mehr Buchungen wirst du erhalten. Dann musst du aber auch damit rechnen, dass mal Buchungen auch storniert werden und deine Wohnung dann kurzfristig leer steht. 
  Wir haben die Stornobedingungen als "streng" eingestellt. Damit entgehen uns zwar vielleicht manche Buchungen, aber wir können uns darauf verlassen, dass die Buchungen fix sind und wir nicht kurzfristige Leerstände haben.
  
• Bitte beachte auch, dass du gebuchte Zeiträume nicht einfach stornieren kannst, wenn dir auf einmal etwas dazwischen kommt. Wenn du eine Buchung stornierst, dann kannst du diesen Zeitraum später nicht mehr über Airbnb vermieten und zusätzlich schadet dies deinem Listing. Außerdem freuen sich die Gäste auf den womöglich lang ersehnten Urlaub bei dir und sind sehr enttäuscht, wenn du die Buchung stornierst. Das solltest du also in jedem Fall vermeiden. 

• Definiere deine Hausregeln im Airbnb System. Der Gast, der buchen möchte, muss deinen Hausregeln zustimmen, um die Buchung abschließen zu können. In den Hausregeln definierst du beispielsweise, dass Partys nicht erlaubt sind, von 22 bis 6 Uhr Nachtruhe herrscht und in der Wohnung nicht geraucht werden darf. 

• Airbnb überweist deine Mieteinnahmen am Tag nach der Anreise des Gastes. Solltest du dem Gast die Möglichkeit geben, gleich mehrere Monate zu buchen, erhältst du monatlich den Teilbetrag der für dieses Monat anfällt. 

Als wir unseren Bekannten und Freunden erzählt haben, dass wir unsere Wohnung über Airbnb vermieten, sorgte das für ziemlich fragende Blicke und viele meinten, dass sie nicht möchten, dass fremde Personen in der eigenen Wohnung sind und alle Dinge in der Wohnung benutzen.

Das stimmt natürlich und man muss das bei der Vermietung auch in Kauf nehmen. Allerdings leben wir selbst in den Wintermonaten in Airbnb Wohnungen in Kapstadt und erleben die umgekehrte Seite - wir benutzen Sachen von anderen.

Ich kann dazu nur sagen, dass wir mittlerweile eine etwas andere Sicht zum Thema "Besitz" haben. Die Dinge, die uns wichtig sind, haben wir ohnehin mit dabei, beim Rest handelt es sich um Gebrauchsgegenstände, an denen unser Herz nicht hängt. Genauso verhält es sich mit dem Haus selbst. Es ist ein Gebrauchsgegenstand, aber wir pflegen keine große sentimentale Beziehung zum Haus.

Interessant ist, dass wir zum Beispiel unseren VW Bus "Luigi" wohl nicht an uns unbekannte Menschen vermieten würden, bei der Wohnung haben wir allerdings kein Problem damit.

Bevor wir die Wohnung auf Airbnb vermietet haben, haben wir einige kleine Investitionen getätigt. Wir haben eigene Matratzen, Bettwäsche und Bettzeug gekauft, das benutzt wird, während die Wohnung an Gäste vermietet wird.

Wir haben eigentlich einen begehbaren Schrankraum für unsere Kleidung und sonstiges Zeug, der während der Vermietung abgesperrt ist und in dem wir unsere Sachen lagern. Für Gäste haben wir einen rollbaren Kleiderschrank gekauft. 

Ansonsten war unsere Wohnung bereits vollständig eingerichtet, sodass sie alle Anforderungen erfüllt. Wir haben ja bis vor zwei Jahren rund ums Jahr in der Wohnung gelebt, deshalb ist sie auch komplett eingerichtet mit allen notwendigen Ausstattungsdetails.
Die Wohnung verfügt natürlich über WIFI (wichtiges Kriterium für viele) und es gibt sogar einen Schreibtisch mit zwei Sitzplätzen, ideal also auch für digitale Nomaden, die sich mal in Österreich aufhalten möchten. 

Als letzten und wohl schwierigsten Punkt gilt es die Schlüsselübergabe und die Reinigung der Wohnung zu organisieren, wenn du nicht da bist. In unserem Fall übernimmt das dankenswerterweise Jürgen's Mama, die ebenfalls eine der drei Wohnungen im Haus bewohnt. 

In manchen Orten (in unserem gab es das leider nicht) gibt es Agenturen, die sich um Reinigung und Schlüsselübergabe kümmern, das will aber ebenfalls von den Mieteinnahmen bezahlt werden. 
Dies ist aber auf jeden Fall ein schwieriger Punkt, den du im Vorfeld abklären musst.

Für unsere Gäste haben wir ein umfangreiches PDF mit allen Infos zur Wohnung zusammengestellt. Wo darf geparkt werden, welches Passwort hat das WIFI, wie funktioniert der Fernseher, wie wird der Müll getrennt... Gerade die Anwendung von technischen Geräte und deine Hausregeln solltest du genau definieren, um Rückfragen zu vermeiden.

Zusätzlich findet der Gast in dem PDF noch Infos zum nächsten Bankomaten, Einkaufs-, Restaurant- und Ausflugstipps. Beim Tourismusverband haben wir aktuelle Unterlagen/Prospekte zu den Ausflugszielen in der näheren Umgebung geholt. 

Am besten installierst du die Airbnb App auf deinem Handy um unkompliziert mit deinen Gästen kommunizieren zu können, falls Fragen oder Probleme vor und auch während des Aufenthalts auftauchen. 
Kurz vor der Anreise solltest du noch die Ankunftszeit des Gastes abklären bzw. die Schlüsselübergabe regeln. Manche hinterlegen den Schlüssel in der Keybox, bei uns wird der Schlüssel persönlich übergeben und im selben Atemzug gleich das Gästeblatt mit den Daten für die Tourismusabgabe erfasst. 

Bis jetzt sind wir mit der Vermietung über Airbnb sehr zufrieden. Unsere Gäste waren durchwegs sehr nett, haben auf die Wohnung gut aufgepasst und Beschädigungen auch gleich gemeldet. Durch das Bewertungssystem bemühen sich sowohl Gäste und Gastgeber. Der Kontakt über das Airbnb eigene Nachrichtensystem läuft per App einwandfrei und auch die Gäste haben sich meist zuverlässig daran gehalten, was die Ankunftszeit und Absprachen betraf. 

Wir werden Airbnb auch weiterhin nutzen um unsere eigene Wohnung zu vermieten. 

Die Nachteile bei der Vermietung über Airbnb:

Ja, die Wohnung wird von fremden Menschen be- und genutzt und damit muss man klar kommen, wenn man über Airbnb vermietet. Wenn du nicht damit zurecht kommst, dass jemand deine Tassen benutzt, womöglich irgendetwas in ein anderes Regal stellt oder deine Toilette benutzt, dann solltest du nicht über Airbnb deine eigene Wohnung vermieten. 

Bisher hatten wir nicht das Gefühl, dass unsere Sachen und Einrichtungsgegenstände durch Airbnb Gäste "schlecht" behandelt werden oder dass wir ein komisches Gefühl beim Nachhause kommen hatten. Es kommt aber auch darauf an, welcher Reisetyp man selbst ist und ob man Airbnb auch selbst schon mal genutzt hat. 

Hast du bereits Erfahrungen mit Airbnb als Gastgeber gesammelt? Erzähle uns davon gerne in den Kommentaren!

Das könnte ebenfalls für dich interessant sein: